Thiết kế ngôi nhà
Việc lựa chọn một kiến trúc sư hành nghề cá nhân hay một công ty thiết kế không là nội dung quan trọng bởi bản chất đều là lựa chọn và tin tưởng vào người chủ trì sản phẩm thiết kế.
Việc thiết kế ngôi nhà chỉ thực sự bắt đầu khi quý gia chủ và Kiến trúc sư ký kết Hợp đồng thiết kế (có thể bằng giấy bút hoặc đổi khi chỉ là thỏa thuận miệng). Giai đoạn trước hợp đồng chỉ là trao đổi, tìm hiểu nhu cầu, đặc điểm của nhau để xem có đi đến giao kết hợp đồng được hay không.
Giai đoạn tìm hiểu nhau:
Trước khi gặp gỡ trao đổi, để tránh mất thời gian, quý gia chủ có thể lập một danh sách các đơn vị thiết kế mình biết / được giới thiệu / tìm hiểu thấy qua quan hệ, qua internet và đề nghị người thiết kế gửi một số sản phẩm thiết kế để xem xét về phong cách thiết kế. Thường người thiết kế giỏi thì họ giữ phong cách của họ, có thể chiều chủ nhà một số nội dung nhất định song để vẽ hoàn toàn theo sở thích chủ nhà trái phong cách đặc trưng của họ thì thường họ sẽ từ chối. Quý gia chủ cần trao đổi kỹ lưỡng với người thiết kế theo các nội dung trong bước Xác định nhu cầu, để trao đổi rõ ràng, thẳng thắn với nhau các nội dung về ngôi nhà trong tương lai.
Nghiên cứu thực tế khu đất là bước tiếp theo trong quá trình tìm hiểu mà người thiết kế ngôi nhà phải bắt tay vào thu thập thông tin. Vị trí lô đất trong tổng thể hình thái công trình, cảnh quan xung quanh. Ví dụ cốt nền xung quanh cao hay thấp, có bị ngập nước không, có đường xe ô tô vào không, hướng nắng chiếu thế nào, hướng gió chủ đạo, .. cộng với yêu cầu của gia chủ theo niềm tin của gia chủ hợp những hướng nào,… để có tư liệu ban đầu triển khai công việc. Sau đó, để cụ thể hóa ý tưởng của mình, Kiến trúc sư có thể vẽ phát dạng bản sketch sơ bộ với các hình khối còn đơn giản nhưng cũng đủ hình dung ngôi nhà tương lai. Sau khi đón nhận ý kiến và sửa đổi, kiến trúc sư có thể sẽ vẽ chi tiết hơn để chủ nhà thấy rõ hơn hoặc chấm dứt nếu thấy khả năng hai bên không gặp nhau.
Nội dung các công việc thiết kế:
Tùy tính chất công trình, nhìn chung nhà ở gia đình thì sẽ có các nội dung sau cần thiết kế:
– Thiết kế kết cấu: Hệ kết cấu ngôi nhà từ móng đến mái, hệ xây tường bao xung quanh, chi tiết từng kết cấu như từng cột, từng đà dầm cấu tạo thế nào, sàn cấu tạo ra sao, dày bao nhiêu, thép thế nào, các lanh tô, các khối xây ra sao,…
– Thiết kế kiến trúc: Các chi tiết kiến trúc như hoàn thiện ra sao, phào chỉ thế nào, cổng cửa, các nội dung trang trí
– Thiết kế điện nước: Bố trí điện nước toàn nhà
– Thiết kế nội thất: Bố trí nội thất từ đèn, kê đồ đạc, cửa, sàn, ánh sáng, âm thanh, từng chi tiết cho từng khu vực,… (lặp lại & làm rõ hơn thiết kế kiến trúc nhiều nội dung)
– Thiết kế ngoại thất, cảnh quan: Sân vườn, tường rào, cổng đi, cây xanh, tiểu cảnh,…
Giai đoạn ký kết và thực hiện hợp đồng thiết kế:
Về nội dung hợp đồng sao cho khoa học, chặt chẽ, đủ nội dung thì mời Quý chủ nhà xem phần Ký kết Hợp đồng. Nội dung bài này bàn về các công việc trong giai đoạn ký kết và thực hiện hợp đồng thiết kế.
– Hiệu quả đạt được: Kiến trúc sư sẽ thực hiện thiết kế căn nhà, trong quá trình này thường xuyên trao đổi với quý gia chủ để thống nhất về sản phẩm. Nếu có sự trao đổi giai đoạn “tìm hiểu” nhau tốt rồi, tin tưởng vào tay nghề của Kiến trúc sư rồi thì quý chủ nhà cứ yên tâm sẽ có một bản đồ án thiết kế đẹp, sẽ đạt các tiêu chí:
* Đẹp, làm vừa ý chủ nhà, thể hiện đúng phong cách, thậm chí là tính cách chủ nhà
* Công năng sử dụng tốt
* Khoa học về chiếu sáng, thông gió, âm học, nhiệt học
* Phù hợp với các niềm tin về tâm linh, phong thủy của chủ nhà.
* An toàn và bền vững.
* Tiết kiệm trong xây dựng
– Nội dung công việc hợp đồng: Kiến trúc sư và quý chủ nhà sẽ phải cùng thỏa thuận trước về nội dung các công việc của hợp đồng thiết kế: Gói thiết kế cần làm rõ có thiết kế nội thất hay không, thiết kế kết cấu, điện nước luôn không? gồm dự toán hay không? (Chúng tôi khuyến nghị quý vị nên tìm một đơn vị thiết kế kiến trúc kết hợp thiết kế nội thất để sản phẩm được đồng nhất, chung một phong cách); cảnh quan, sân vườn cổng bao gồm không; hồ sơ xin phép XD có hay không? số lượng bức ảnh 3D mà bên tư vấn sẽ làm, ở các góc độ nào, số lượng file mềm bản vẽ, việc giám sát tác giả…
– Sản phẩm thiết kế để có thể thi công
– Các bản vẽ kiến trúc ngôi nhà gồm có các mặt đứng nhà ngôi nhà nhìn từ trước, nhìn từ cạnh, nhìn từ sau; các mặt bằng từng tầng, mặt bằng khu vực tách riêng; các hình ảnh 3D màu như ảnh chụp để dễ hình dung hơn.
– Các bản vẽ kết cấu thể hiện toàn bộ hệ kết cấu nhà, gồm cả các thanh thép bên trong từng bộ phận để thợ xây làm theo.
– Các bản vẽ về điện và nước ngôi nhà, rất chi tiết từ đường đi của các tuyến dây tuyến ống, phân các mạch điện, kích thước (tiết diện) dây,…
– Các bản vẽ nội thất ngôi nhà, chi tiết đến bố trí đồ đạc giường tủ thế nào, các chi tiết bên trong nhà vệ sinh, các chi tiết bố trí đèn và lắp đèn, lắp rèm,… kèm các bản vẽ 3D hình ảnh bên trong các phòng khách, phòng ngủ (mỗi không gian vài góc nhìn khác nhau).
Ghi chú: Nội dung hồ sơ xin phép xây dựng bản chất là tách riêng vài bản vẽ trong tập bản vẽ chung, giản lược bớt để đưa vào bộ hồ sơ xin phép cùng đơn xin phép, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… nên thường được bên thiết kế thực hiện và giao nộp cùng hồ sơ thiết kế.
Thông thường các đơn vị thiết kế hay bỏ qua khâu khảo sát địa chất lấy dữ liệu đầu vào thiết kế. Ở một chừng mực nào đó, với các công trình nhỏ, đã có nhiều công trình xung quanh, tìm hiểu lịch sử khu đất thấy địa chất tốt, trước đây không phải là ao hồ, sông suối, đầm lầy thì có thể chấp nhận giả thiết về địa chất. Nếu công trình cao trên 5 tầng thì nên thuê đơn vị khảo sát địa chất để làm dữ liệu đầu vào cho việc thiết kế kết cấu. Quy mô nhà ở gia đình thì chi phí khoan khảo sát địa chất thường không nhiều, thời điểm hiện tại 2020 thì khoảng 15-20 triệu đồng.
Nếu công trình có sử dụng thang máy thì tốt nhất quý chủ nhà nên lựa chọn nhãn hàng thang và đàm phán sơ bộ và đơn vị cung cấp thang máy sẽ tham gia ý kiến ngay từ giai đoạn thiết kế chi tiết.
– Phí thiết kế: Thông thường chi phí thiết kế công trình dân dụng được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng trị giá xây dựng công trình. Tỷ lệ thông thường 2-4% dự toán công trình tùy quy mô (người thiết kế tính dự toán luôn), tính chất cầu kì của sản phẩm thiết kế. Một số công ty thiết kế thường tính theo m2 xây dựng, khoảng 150.000-300.000 đồng/m2 (2020). Cách tính này cũng thường tương ứng với giá theo tỷ lệ phần trăm. Các nội dung khác như điều khoản thanh toán, các chi tiết khác xin xem phần Ký kết Hợp đồng.
Nhìn chung chi phí thiết kế thường không chiếm giá trị lớn trong đầu tư căn nhà, nên lời khuyên cho quý gia chủ là nên tìm kiếm đơn vị thiết kế có uy tín, kinh nghiệm, đừng quan tâm quá về giá cả vì quy luật giá trị: Tiền nào của đó thường rất đúng. Hình ảnh vui phía trên cũng thể hiện giá trị đồng tiền quý vị bỏ ra khi thuê thiết kế.
– Hiện tượng đáng buồn: Copy thiết kế cũ Các đơn vị thiết kế không phải đơn vị nào cũng đam mê công việc sáng tạo hoặc đầu tư nghiên cứu kỹ lưỡng, làm ăn nghiêm túc. Một số đơn vị thường copy các thiết kế gần giống trước rồi sửa qua loa. Đây là thực tế đáng buồn nhưng không hiếm gặp.
– Chợ bản vẽ : Có một số đơn vị chào bán các tập bản vẽ cho các kiểu nhà phổ biến với chi phí rẻ hơn thuê thiết kế riêng cho ngôi nhà rất nhiều (ví dụ 4-5 triệu/bộ bản vẽ thiết kế). Giới kiến trúc sư tất nhiên sẽ kịch liệt phản đối mô hình này nhưng từ góc độ chuyên gia xây dựng , chúng tôi nghĩ rằng có thể xem xét sử dụng nếu quý vị xây nhà trên các khu đất có hình dạng phổ biến, ví dụ nhà ống tại đô thị, nhà phân lô, tại các vị trí không yêu cầu cao về mỹ quan ngoại thất ví dụ trong hẻm, trong khu khó có tầm nhìn,…
–Yếu tố Phong thủy và tâm linh trong XD nhà ở: Một ngôi nhà là sản phẩm quan trọng, có giá trị lớn cả về vật chất và tinh thần nên tất cả gia chủ đều thận trọng, thực hiện theo phương châm “có thờ có thiêng, có kiêng có lành” nên có thể tìm thầy phong thủy, thầy tâm linh xin tư vấn. Chúng tôi hoàn toàn nhất trí các việc này để đảm bảo tinh thần yên tâm cho gia đình. Tuy nhiên quý gia chủ nên tin và đặt niềm tin vào một người thầy, sẽ có sự sai khác khi xem nhiều bởi ngay như Phong thủy cũng có vài ba trường phái cho ra các nhận định rất khác nhau. Thực tế đáng buồn là cũng có nhiều người lợi dụng phong thủy, tâm linh để kiếm chác, bán vật phẩm phong thủy,…. Cho nên việc chọn được “thầy” phong thủy, thầy tâm linh tốt, có tâm, có kiến thức tạo sự yên tâm cho chủ nhà là một thử thách lớn.
– Phần mềm hỗ trợ thiết kế kết cấu: Hiện nay có nhiều phần mềm hỗ trợ cho bên thiết kế phần kết cấu công trình, phổ biến là ETABS , SAP, ROBOT STRUCTURE,… hỗ trợ rất hiệu quả cho các kỹ sư kết cấu, giúp cho việc thiết kế nhanh hơn, an toàn hơn. Một nhà thầu thiết kế có bản quyền sử dụng các phần mềm này cũng là chỉ tiêu đánh giá năng lực của nhà thầu.
– Thẩm tra thiết kế: Theo đúng quy định về quản lý chất lượng xây dựng thì chỉ thuê một đơn vị thiết kế là chưa đủ mà còn phải thuê một đơn vị tư vấn độc lập để thẩm tra lại xem thiết kế vậy đúng chưa, an toàn chưa, có thiếu sót gì không, hay có bị thừa thãi quá không…. Nếu thật sự quý gia chủ cẩn thận thì còn phải làm bước này nữa. Lưu ý là đơn vị tư vấn thẩm tra phải thực sự độc lập do chủ nhà chỉ định, có ký hợp đồng để họ nâng cao trách nhiệm, tránh hiện tượng nhiều khi các bên thiết kế và thẩm tra quen nhau , đi xin nhau chữ ký cho đủ thủ tục. Ví dụ một dự án nhờ nhau xin chữ ký rồi làm ẩu, xây bức tường cũng đổ gây chết người và phải chịu khởi tố. Xin xem tại đây.
P/S: Chú ý: Thẩm tra khác Thẩm định dù là cùng tính chất công việc xem xét lại hồ sơ do bên khác lập ra. “Thẩm định” là việc của cơ quan nhà nước (Ví dụ Sở XD, Bộ XD thực hiện để kiểm tra quản lý công tác đầu tư, thiết kế liên quan đến chất lượng xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước; còn “Thẩm tra” là do bên thứ ba độc lập làm (nếu chủ đầu tư có năng lực có bộ phận riêng có thể thực hiện tự thẩm tra. Ví dụ thuê công ty A thiết kế, thuê công ty B thẩm tra lại hồ sơ thiết kế của Công ty A đã làm.
