Khái toán kinh phí
Chi phí trong giai đoạn này là khái toán, cách thức đơn giản nhất (tuy nhiên sai số nhiều) là sẽ lấy diện tích tổng các sàn xây dựng nhân với đơn giá xây dựng của loại nhà tương ứng (nhà phố, nhà vườn song lập, biệt thự,….). Đơn giá này là kinh nghiệm của các nhà xây dựng trước đó, có điều chỉnh theo giá xây dựng từng thời điểm.
Đơn giá xây dựng phụ thuộc vào:
– Thời điểm XD các giá vật tư, nhân công thị trường biến động thế nào?
– Nơi chốn, địa điểm vùng miền XD, thường các vùng ven, vùng nông thôn sẽ rẻ hơn các quận trung tâm thành phố lớn. Nếu địa điểm XD quá xa thì giá vật tư vận chuyển đến sẽ cao nên giá sẽ cao.
– Địa hình, địa chất nơi sẽ xây dựng: Đất nền tốt thì móng đơn giản, đất yếu thì xử lý móng rất tốn kém,…. Địa hình bằng phẳng thì sẽ đỡ kinh phí, địa hình khó khăn sẽ làm giá cao thêm.
– Thiết kế công trình: thiết kế đơn giản thì đương nhiên rẻ hơn và ngược lại. Nếu xây ngăn phòng rộng thì khác xây ngăn ra nhiều phòng, lượng xây tường, tô trát, điện nước sẽ tăng lên nhiều. Nếu xác định dùng vật liệu đắt tiền, mức độ sang chảnh ngôi nhà khác với ngôi nhà bình thường,…
– Đặc điểm riêng khác: Ví dụ xây nhà trong hẻm khác với mặt đường lớn, xây nhà riêng rẽ thì khác với nhà bị kẹp hai bên (đỡ hai bức tường bên hông phần tô trát nhưng kinh phí khác đội lên)
……………..
Để có được mức đơn giá này, quý vị có thể liên lạc với chúng tôi mô tả ngôi nhà mong muốn để chúng tôi tư vấn về con số này.
Khái toán chung:
Tùy vùng miền, điều kiện xây dựng, đặc điểm công trình xây dựng mà mức tính đơn giá khác nhau.
Sử dụng khái toán:
Như tên gọi, bảng khái toán chỉ để đưa ra con số tương đối mà thôi, nhằm phục vụ khâu chuẩn bị và cân đối tài chính của quý chủ nhà.
Kiểu khái toán này cũng dễ làm chủ nhà bỏ qua mất nhà thầu tốt, lựa chọn nhà thầu tinh ranh hơn, biết cách giấu bài, đưa ra con số khái toán nhỏ, đơn giá thấp hơn khi chào thầu để nhận việc trước đã, rồi tìm cách thu tiền sau.
Sử dụng khái toán còn tiềm ẩn nguy cơ tranh cãi sau này nếu không làm rõ khái niệm để thống nhất cách tính tổng diện tích.
Dự phòng: Quý gia chủ nên có thêm khoản dự phòng 10-20% khi tính khái toán.
Chống phát sinh:
Phát sinh là vấn đề hay gặp với các chủ nhà khi xây nhà. Khi xảy ra phát sinh làm cho chủ nhà khá mệt mỏi, tìm nguồn tài chính bổ sung vào phần phát sinh này. Cách thức là tính khái toán, dự toán chính xác, bởi một bên có kinh nghiệm để giúp đưa ra con số ít sai sót nhất.
Nhìn chung để chống phát sinh thì tốt nhất quý gia chủ cần có bản vẽ chi tiết để tính toán khá chính xác đến mức 95-99% ở giai đoạn Dự toán phía sau (giai đoạn này là Khái toán, mức độ chính xác thấp hơn).
Ứng xử khi giá cả vật tư biến động nhiều:
Trong nền kinh tế thị trường mở như tại nước ta hiện nay, việc vật tư vật liệu thay đổi giá là rất hay xảy ra.
Đáng buồn cho các quý chủ nhà là thay đổi thì có tăng có giảm nhưng thực ra thì tăng giá là chính. Giá tăng sẽ làm ảnh hưởng tới tổng chi phí XD ngôi nhà, đôi khi làm vỡ kế hoạch tài chính của chủ nhà. Để ứng phó thì chủ nhà có thể ký hợp đồng trọn gói, quy định rõ ràng tăng hay giảm giá vật tư thì không thay đổi giá thành XD công trình. Tuy nhiên đa số trên thực tế nếu không may xảy ra tăng giá nhiều (khái niệm “nhiều” cũng khá chung chung, chúng tôi cho rằng các vật tư chính, chiếm nhiều tiền mà tăng quá 10% là nhiều) thì cũng nên chia sẻ với nhà thầu ở mức độ nhất định, ngược lại nếu giảm quá cũng đàm phán để nhà thầu tăng thêm một số phần việc miễn phí. Đa số các nhà thầu đều thấy thoải mái trương trường hợp này.
Nếu cứ giữ nguyên giá, không bù giá cho nhà thầu khi vật tư tăng nhiều thì sao: Chiểu theo hợp đồng thì chủ nhà đúng, không cần tăng nhưng khi đó nhà thầu sẽ có xu hướng tiết giảm mọi thứ để giảm chi phí, vật tư mua rẻ hơn, nhân công sử dụng chất lượng thấp hơn, các thiết bị máy móc, vật tư khác như ván khuôn bê tông, cây chống,… sẽ thuê loại rẻ và cũ hơn. Các nội dung đó có thể dẫn đến chất lượng công trình giảm sút, tiềm ẩn bất an toàn lao động,… cho nên lời khuyên của chúng tôi là quý chủ nhà nên chia sẻ một phần kinh tế do tăng giá, gắn các điều kiện cần thiết để chất lượng công trình đảm bảo. Xét cho cùng các khoản chi phí tăng giá đó cũng là để đưa vào ngôi nhà của quý gia chủ mà thôi.
