Việc làm nhà ở gia đình thường trải qua một giai đoạn dài từ khâu bàn bạc nội bộ gia đình, thuê thiết kế đến thi công công trình.
Phần thiết kế thì cơ bản là riêng rẽ, và quý chủ nhà cũng nên tách riêng nếu đó là một ngôi nhà với tâm huyết lớn, có giá trị cao. Thiết kế thì cũng có thể tách riêng thiết kế kiến trúc (sẽ bao gồm việc thiết kế kiến trúc mặt ngoài, thiết kế bố trí công năng từng phòng, từng không gian bên trong ngôi nhà) và thiết kế nội thất (sẽ tiếp nối với việc thiết kế bố trí toàn bộ nội thất trong nhà dựa trên việc phân chia không gian như thiết kế kiến trúc đã hoàn thành). Việc thiết kế kiến trúc và nội thất nên gộp lại giao cho một đơn vị thì sẽ tốt hơn vì trong quá trình hợp tác với chủ nhà thì người kiến trúc sư đã nắm được ý tưởng, đặc điểm của chủ nhà nên sẽ có cùng ngôi ngữ thiết kế, định hình phong cách chung cho toàn bộ các phần việc.
Tuy nhiên với các ngôi nhà đơn giản, nhà phố phân lô mà quý chủ nhà “dễ tính” không đặt nặng vấn đề thiết kế bề mặt ngoài (vì có thể hạn chế về không gian, về view từ xa) thì cũng có thể áp dụng các mô hình thiết kế + thầu XD là một đơn vị vì tính chất ngôi nhà không phức tạp cả về kiến trúc, kết cấu. Hiện nay nhiều nhà thầu XD đang quảng cáo sẽ free luôn phần thiết kế nếu chọn họ làm đối tác.
Lý do nên tách riêng việc thiết kế và thi công XD:
– Với các công việc chuyên sâu thì luôn đòi hỏi sự đào sâu suy nghĩ, tìm hiểu, nghiên cứu nên việc một đơn vị giỏi nhiều lĩnh vực là khó.
– Đặc thù hai công việc thiết kế và thi công XD rất khác nhau: Người thiết kế giỏi thường phải “phiêu”, tự do, phóng khoáng để sáng tác; không chịu lặp lại cái cũ, luôn tìm tòi cái mới thì mới ra sản phẩm đẹp. Ngược lại nhà thầu thì cần sự chỉn chu, cẩn trọng, tuân thủ nguyên tắc kỹ thuật. Nên hai tính chất này có vẻ khá mâu thuẫn, khó tồn tại trong một đơn vị. Tất nhiên có thể nói rằng việc phân mảng trong một đơn vị là riêng rẽ nhau, bộ phận nào làm việc bộ phận đó. Chuyện đó là đúng, có thể tìm được những bên như vậy nhưng không nhiều (nhưng thiết kế nội thất kèm thi công nội thất thì lại khá phổ biến).
– Nếu không có “tâm”, lúc thiết kế người ta có thể đan cài các nội dung, vật liệu mà chỉ nhà cung cấp nào đó mới có, vô tình tạo ra sự nâng giá quá mức vật tư, thiết bị đó. Việc tách ra như vậy người thiết kế sẽ “vô tư” hơn, chuyên tâm hơn để lo về cái đẹp mà thôi (phòng xa như vậy).
– Tách riêng thiết kế thì người thiết kế sẽ tiến hành giám sát tác giả công trình, sẽ thêm sự quan tâm giám sát từ người thiết kế. Lúc này sẽ có sự tương tác các bên : thiết kế – người giám sát – nhà thầu nên sản phẩm thường sẽ đúng ý tưởng, đúng kỹ thuật nên công trình sẽ tốt hơn.
– Về quan hệ giữa thiết kế và thi công nội thất thì có lẽ khó tách bạch rõ ràng như thiết kế và thi công XD nên mô hình đang áp dụng rộng rãi là thiết kế và thi công nội thất (nếu tách gói nội thất khỏi thiết kế chung; hay với nhà chung cư) thường là một bên.

MỘT SỐ HÌNH THỨC GIAO KHOÁN
Chìa khóa trao tay: Khi có một bộ hồ sơ thiết kế xây dựng chi tiết trong tay, chủ nhà có thể cho các nhà thầu chào giá với “đề bài” chung và tiến độ yêu cầu như vậy các nhà thầu sẽ chào với mức giá của họ để có được sản phẩm như thiết kế. Để thực hiện chào thầu / giao thầu như vậy thì hai bên thống nhất bóc tách bảng khối lượng từ thiết kế chi tiết. Bảng đó sẽ mô tả chi tiết, ví dụ phần móng thì bao nhiêu m3 bê tông, bao nhiêu kg thép, bao nhiêu m3 xây gạch,… Phần thân thì bao nhiêu m3 bê tông, bao nhiêu m2 tô trát trong, bao nhiêu m2 tô trát ngoài cần có hệ khung giáo,… rồi nhà thầu lắp đơn giá từng công việc ra bảng tổng hợp. Mai sau có thay đổi tý chút thì vẫn giữ nguyên đơn giá, chỉ thay đổi khối lượng, điều chỉnh thêm bớt một vài đầu việc nếu phát sinh là ra giá trị quyết toán. Đó là bài toán “cần bao nhiêu tiền để xây căn nhà như bảng thiết kế này?”.
Trong mô hình này, nhà thầu xây dựng sẽ tự lo vật tư, nhân công, hoàn thiện để xây dựng ngôi nhà đúng tiến độ. Việc xây dựng dưới sự giám sát của người giám sát đại diện cho chủ đầu tư. Chủ nhà sẽ rất nhẹ đầu vì có người giám sát thay mình quản lý chất lượng công trình. Đây là mô hình mang tính chuyên nghiệp cao, gần giống các dự án lớn hiện nay. Nhà thầu có cơ hội chào giá tốt bởi họ có lợi thế về mua sắm vật liệu giá tốt từ các đối tác quen thuộc, chủ động bố trí nhân sự, thiết bị, tổ chức sản xuất theo đúng năng lực của họ.
Sau khi nhà thầu XD hoàn thành thì Chủ nhà sẽ cùng bên nội thất làm việc để hoàn thiện nốt phần nội thất rời và chuyển về ở (hoặc có thể gộp luôn vào một gói thầu giao cho nhà thầu đó). Nhược điểm của mô hình này là phụ thuộc vào nhà thầu và giám sát “có tâm”, nếu không có thể  họ sẽ gian dối móc ngoặc với nhà thầu một số công việc mà chủ nhà rất khó biết.
Hình thức này để hiệu quả thì đòi hỏi bản thiết kế phải rõ ràng, đủ chi tiết, nếu có các phát sinh, thay đổi trong quá trình thi công thì các bên cần làm rõ cả khối lượng, giá cả (bằng biên bản).
Hình thức này thì thời gian bảo hành nên dài hơn bình thường là 1-2 năm.

Giao thầu phần thô: Nhà thầu tự lo liệu vật tư, nhân công để làm phần thô. Việc định nghĩa phần thô trong hợp đồng thi công phải thật rõ ràng tránh các tranh chấp vì cách hiểu khác nhau.
Phần hoàn thiện chủ nhà cung cấp vật tư cho nhà thầu để nhà thầu tổ chức thực hiện. Các vật tư phụ vẫn do nhà thầu lo. Ví dụ chủ nhà chỉ cấp gạch lát sàn còn vữa lát sàn trong kinh phí nhà thầu lo.
Sau khi hoàn thành phần hoàn thiện, chủ nhà thuê riêng một bên nội thất để hoàn thiện, nội thất,…tiếp nối tham gia thi công nội thất.
Hợp đồng này có thể kèm theo bảng dự toán khối lượng để tính tiền hoặc tính theo m2, có các hệ số quy đổi hầm, mái ra m2 thông thường; thậm chí không cần, dạng hợp đồng ngắn gọn kiểu như tôi thuê nhà thầu xxx đồng để hoàn thành hết phần hoàn thiện căn nhà như bản vẽ thiết kế chi tiết kèm theo, các điều chỉnh nếu có thì cùng tính giá trị tiền thay đổi. Tuy nhiên quý chủ nhà vẫn nên lập một hợp đồng chi tiết, rõ ràng.
Mô hình này có nhiều ưu điểm, chủ nhà nhìn thấy rõ hơn về vật tư đầu vào, các đội cũng cần kiểm soát chất lượng của người làm trước nên cũng giúp chủ nhà đánh giá chất lượng.
Mô hình này thì đơn vị sau tiếp nối công việc từ đơn vị trước nên sẽ có sự kiểm soát chất lượng, họ chỉ nhận việc khi chấp nhận chất lượng của đơn vị trước làm ra.
Tuy nhiên về giá thành cũng chưa chắc rẻ vì sẽ làm việc với nhiều đội thợ, mỗi đội giá trị gói công việc không cao, đội thợ đó cũng tốn chi phí  nên phần chiết khấu không cao.
Q&A: Khái niệm phần thô, hoàn thiện là gì?
Đây là câu hỏi khó, nó thuộc về tập quán vùng miền và cũng là sự định nghĩa của các bên. Thông thường ở TPHCM thì phần thô là sau khi xây xong, làm mái xong, tô trát toàn bộ trong và ngoài; lắp hoàn toàn hệ thống điện, nước (cả cấp và thoát) là xong phần thô. Phần thiết bị điện, van vòi nước, thiết bị vệ sinh, gạch ốp lát, bả ma tít và sơn, các phần ốp đá, sắt mỹ thuật, cửa đi và cửa sổ và vách kính,…là thuộc về hoàn thiện. Nhưng ở Hà Nội thì khái niệm phần thô dường như được hiểu là xây gạch xong; phần tô trát tường, đi đường ống điện trong tường; phần điện nước là thuộc về gói hoàn thiện và điện nước,… Để rõ ràng thì cần một hợp đồng chi tiết tránh các hiểu nhầm và tranh cãi sau này. Chúng tôi có thể hỗ trợ các quý chủ nhà trong việc tạo lập một hợp đồng chặt chẽ, rõ ràng và công bằng giữa hai bên. Xin mời xem tại đây
Chủ nhà mua vật tư, chỉ giao phần nhân công: Mô hình này thường áp dụng khi chủ nhà có điều kiện về thời gian, bản thân mình hoặc người trong gia đình có chuyên môn về xây dựng. Cách tính thường là số tiền / m2 xây dựng; các khu vực đặc biệt như hầm, như mái ,… sẽ được điều chỉnh, ví dụ 1m2 hầm thì bằng 2m2 sàn thông thường. Kiểu này gọi là vo, “bốc thuốc” có thể có lợi với trường hợp này, bất lợi với trường hợp khác (ví dụ nhiều phòng ngăn, nhiều cốt sàn, phong cách có tính cầu kì… thì có thể có lợi nhưng nếu nhà theo cách hiện đại, đơn giản lại có thể không lợi).
Một cách khoán nhân công khác là khoán bao nhiêu tiền / m3 bê tông, bao nhiêu tiền /m3 xây; bao nhiêu tiền/m2 tô trát,…
Ưu điểm của mô hình này là đảm bảo nhìn rõ chất lượng vật tư đầu vào, kiểm soát tốt việc thi công đúng kỹ thuật.
Nhược điểm là khó quản lý vật tư hơn, nhân công không có ý thức tiết kiệm vật tư vì là chủ nhà cung cấp. Do chủ nhà là khách hàng nhỏ lẻ, bên bán biết bên mua không rành nên giá thành không rẻ. Việc mua được vật tư vật liệu tốt cũng là rất khó ngay cả với người có chuyên môn (ví dụ cát tốt và cát nhiễm mặn rất khó phân biệt). Việc tính riêng các phần đặc biệt, ví dụ các chi tiết trang trí phức tạp,… sẽ làm vấn đề rất rắc rối,.. Mô hình này chủ nhà rất vất vả song hành cùng với các tổ thợ trong quá trình xây dựng.
Một thực tế nữa là mô hình này thường có chất lượng nhân công thấp hơn, năng lực tổ đội không cao. Mô hình này lợi nhuận cho nhà thầu thấp nhưng họ vẫn nhận bởi có thể việc làm ít, áp lực giữ việc nuôi nhân công. Khi có việc khác nếu họ nhận được cả vật tư, họ sẽ tập trung hơn cho việc kia. Các rủi ro về an toàn lao động, tiến độ và vấn đề pháp lý khác sẽ cao hơn các tổ đội, công ty nhận toàn bộ.
Câu hỏi rất phổ biến: Khi xây nhà nên giao khoán cả vật tư hay chỉ khoán nhân công?
Ưu điểm mô hình giao khoán nhân công, vật tư chủ nhà tự mua:
– Tạo cảm giác yên tâm cho chủ nhà hơn.
– Chủ nhà tự tay mua vật tư nên có phần yên tâm hơn
– Sẽ thực sự tiết kiệm trong một số trường hợp ví dụ chủ nhà hoặc nhờ người nhà có nghề về XD giám sát
Nhược điểm mô hình giao khoán nhân công, vật tư chủ nhà tự mua:
– Như trên phân tích, chủ nhà là khách hàng mua hàng 1 lần nên chưa chắc đã mua được hàng tốt, hàng rẻ.
– Cần sát sao với tổ thợ để không làm họ ngưng việc do thiếu vật tư, chủ nhà lại phải tự quản lý vật tư tránh hao hụt, biến chất (che mưa vật tư chẳng hạn), mất mát,… (việc này khá khó khăn, trong tình hình an ninh trật tự hiện nay)
– Nếu có vấn đề chất lượng ví dụ nứt tường, chống thấm không đạt…, thì nhà thầu cũng sẽ đổ lý do chất lượng vật tư chủ nhà mua và khi đó sẽ dẫn đến tranh cãi dai dẳng, rất khó xử lý.
– Sẽ có nhiều tổ thợ khác nhau thi công, dẫn đến có thể tranh cãi về mặt bằng thi công, nguồn điện, mất mát vật tư, máy móc thi công,… thậm chí đánh nhau trong công trình cần đến chủ nhà đứng ra giải quyết.
– Nếu có vấn đề gì gây hậu quả kinh tế lớn ví dụ gãy đổ, nứt kết cấu, gây tổn hại nhà hàng xóm, …. thì nhà thầu có phương án rất tốt là “bùng”; chấp nhận mất một ít lương chưa nhận tránh rắc rối bồi thường lớn….
Nhược điểm mô hình giao khoán cả vật tư và nhân công:
– Tạo lo ngại về giá cao cho chủ nhà, tuy nhiên thực ra vấn đề này nếu phân tích ra chưa chắc đã đúng (nhà thầu mua vật tư sẽ rẻ hơn chủ nhà, cứ cho họ có lãi trong đó thì có thể cũng bằng chủ nhà, mà họ có lợi nhuận sẽ có động lực làm tốt)
– Tạo lo ngại về chất lượng vật tư, chủ nhà lo thầu đưa vật tư chất lượng không tốt vào để thu lãi lớn. Điều lo ngại này là đúng, nhưng hoàn toàn có cách hóa giải bởi một hợp đồng chi tiết và nhà thầu thực sự bị giám sát chất lượng bởi một người am hiểu về XD.
– Tạo lo ngại về quy trình thi công không tốt (bỏ qua các bước cần thiết, thợ tay nghề kém, thợ có tay nghề nhưng thi công ẩu…), nói dân dã là làm ẩu, làm bậy cho nhanh xong. Điều lo ngại này cũng là đúng nhưng hoàn toàn có cách khắc chế như trình bày ở trên.
Ưu điểm mô hình giao khoán cả vật tư và nhân công:
– Chủ nhà nhàn nhã hơn, có thể tự hoặc thuê 1 người giám sát chất lượng tin tưởng là sẽ đạt hiệu quả tốt cả về kinh tế, chất lượng, tiến độ.
– Nếu có một bản hợp đồng chi tiết, rõ ràng; có nhờ / thuê người có kiến thức và kinh nghiệm giám sát thì sẽ đạt hiệu quả cao. Hãy liên hệ với chúng tôi để nhận sự hỗ trợ này.
Tóm tắt: Lời khuyên của chúng tôi là quý vị nên áp dụng mô hình giao khoán cả vật tư và nhân công, kèm hợp đồng chi tiết và giám sát thì chất lượng, tiến độ và cả giá thành sẽ tốt.
Mô hình trung gian mang lại hiệu quả theo chúng tôi là chủ nhà khoán vật tư phần thô và nhân công, phần vật tư hoàn thiện thì chủ nhà tự mua cho phù hợp ý thích. Chúng tôi có thể hỗ trợ rất hiệu quả quý chủ nhà công việc này. Xin hãy liên hệ chúng tôi để biết thêm chi tiết.
Quý vị có thể hiểu là quý vị xây nhà là bỏ tiền ra mua hàng hóa là ngôi nhà. Nếu thuê nhân công thôi, vật tư tự mua thì xây đến đâu thì đó là tài sản của chủ nhà. Còn giao khoán là chỉ khi bàn giao thì mới chuyển tài sản từ nhà thầu sang chủ nhà nhưng chủ nhà lại có quyền giám sát nhà thầu trong cả giai đoạn XD hình thành tài sản. Cho nên quá trình XD đó chủ nhà sẽ nhàn nhã mà vẫn có sản phẩm tốt, đỡ nhiều rắc rối phát sinh. Trước đây tại các TP lớn như HCM, HN thì mô hình xây nhà giao khoán nhân công, vật tư tự chủ nhà mua rất nhiều đến nay hầu như không còn nữa (HN thì vẫn còn), thể hiện sự phát triển tiến lên theo xu thế chung.

LƯU Ý VỀ QUẢN LÝ DÒNG TIỀN VÀO DỰ ÁN
Đó là vấn đề tạm ứng, để cân bằng lợi ích giữa nhà thầu và chủ nhà thì việc tám ứng thường được chia nhỏ ra từng phần nhỏ theo tiến độ công trình, việc tạm ứng chỉ theo tiến độ đó, không tạm ứng trước nhiều và cũng cố gắng hỗ trợ nhà thầu bằng cách không để công nợ. Để đạt hiệu quả đó thì việc lập ra bảng dự toán và đơn giá các công việc sẽ là căn cứ tốt để hai bên thống nhất việc tạm ứng.

Việc có một hợp đồng tốt sẽ là căn cứ tốt để xác lập quan hệ giữa nhà thầu – chủ nhà một cách công bằng, rõ ràng, đúng pháp luật và sẽ đem lại hiệu quả về chất lượng, tiến độ, giá thành. Reva Inter Ltd có thể hỗ trợ quý chủ nhà công việc này.

Bài học: Đã có nhiều trường hợp nhà thầu nhận tiền tạm ứng của chủ nhà rồi đi đầu tư kiểu chớp nhoáng vào đất đai, chứng khoán, hàng hóa khác,… rồi thua lỗ mất cân đối dẫn đến bỏ bê công trình ngưng trệ.

Trong điều kiện kinh tế thị trường chủ nhà thường bận rộn, đề cao tính chuyên nghiệp hóa, (hãy để người quen việc, làm giỏi thực hiện; đừng trở thành người làm trái tay, làm khách hàng 1 lần). Công ty Reva Inter khuyến nghị quý vị nên áp dụng mô hình thứ nhất hoặc thứ hai nhưng có bố trí người thay mặt chủ nhà giám sát chất lượng công trình thường xuyên, liên tục sẽ đạt hiệu quả cân bằng hơn về một ngôi nhà chất lượng, kinh phí tiết kiệm và đỡ vất vả dành thời gian cho các công việc chính yếu.
Với việc mua bán vật tư vật liệu, quý vị có thể tham khảo mô hình ….